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City ist sexy

Tempomacher: Städte und Ballungsgebiete können am schnellsten über ein dichtes Netz von kleinen Logistikanlagen versorgt werden.

16. März 2017 | von Sven Bennühr
Logistikanlagen für die City

BIG5 Flächenfresser, Lärmverursacher, Umweltrisiko – beim Thema Logistik-Immobilien kochen bei den Bürgern schnell die Emotionen hoch. Nicht nur Nutzer und Entwickler haben mit Vorurteilen zu kämpfen – auch Bürgermeister. Mit welchen Strategien man den Ressentiments am besten begegnen kann, ist eines der Themen, des BIG5 Dialogforum Logistikimmobilien, zu dem die DVZ am 21. Juni 2017 nach Berlin einlädt.

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Der Markt für Logistikanlagen steht vor einem neuen Boom: Die zunehmende Urbanisierung fordert neue Konzepte für die Innenstadtversorgung – und auch die Entwickler und Vermieter von Logistikimmobilien sind hier gefordert. Die DVZ hat sechs Player der Branche mit fünf Thesen zu aktuellen Trends konfrontiert. Dabei ging es unter anderem um die Bewertung möglicher Entwicklungen und Lösungen für ein reibungsloses Funktionieren der urbanen Logistik. "Jetzt für die Logistik News anmelden"

E-Commerce treibt Bedarf an urbanen Lagen hoch

Die befragten Marktexperten waren sich einig, dass der Bedarf an kleinen und mittelgroßen Lagern in Citylagen in den nächsten Jahren weiter steigen wird. Treiber ist dabei der rasant wachsende Online-Handel mit seinem Same-Day- oder sogar Same-Hour-Lieferversprechen. Um dies gewährleisten zu können, müssten vor allem die Kep-Dienstleister eine kleinteiligere Depotstruktur mit kurzen Wegen zum Endkunden aufbauen. Jan Hempel, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate, und Andreas Fleischer, Business Unit Director Northern Europe bei Segro, sehen darüber hinaus einen steigenden Bedarf an geeigneten Flächen für die Frischelogistik für die zunehmende Zahl der Online-Lebensmittelhändler. Pragmatisch ist in diesem Zusammenhang der Ansatz von Alcaro-Invest-Chef Udo Büntgen-Hartmann, der die Nutzung ehemaliger Gewerbe- und Einzelhandelsflächen als innerstädtische Logistikanlagen als wirtschaftlich sinnvolle Alternative zu modernen Logistikbauten ansieht.         

Baustrategien der Entwickler
Das enorme Tempo, in dem sich die logistischen Konzepte für die Versorgung im urbanen Raum entwickeln, konfrontiert die Logistikimmobilienbranche mit einigen Unsicherheiten. „Niemand kann sicher sagen, welche von den vielen, momentan laufenden logistischen Experimenten insbesondere in der Zustellung von e-Commerce-Sendungen sich bewähren und überleben werden“, fasst Hempel diesen Aspekt zusammen. Seine Lösung sind so genannte Hybridgebäude, die sich sowohl für die klassische Ver- und Entsorgung im Filialgeschäft als auch für E-Commerce-Modelle eignen. Sein Konzept unterscheidet sich von den Ideen, die zum Beispiel Büntgen-Hartmann, Thomas Karmann, Nordeuropachef von Prologis, und Fred-Markus Bohne, Geschäftsführer von Panattoni Europe, als erfolgversprechend ansehen. Die drei Manager setzen auf klassische Logistikanlagen mit flexibel aufteilbaren Flächen.

Allerdings vernachlässigen diese Ansätze einen wichtigen Aspekt, dem gerade in innerstädtischen Lagen große Bedeutung zukommt: Die Logistikanlagen müssen sich mit einem ansprechenden architektonischen Design nahtlos in das Stadtbild einfügen. „Dabei rückt die Reduzierung des Lärms genauso in den Fokus wie die Umweltverträglichkeit – bis hin zum CO2-neutralen Betrieb“, erklärt Segro-Experte Fleischer. Er erwartet darüber hinaus, dass gemischte Nutzungskonzepte, also zum Beispiel auch das Angebot einer Kindertagesstätte für Mitarbeiter und Anwohner, an Bedeutung gewinnen werden. "Jetzt für die Logistik News anmelden"

Alternative Baukonzepte für die urbane Logistik
Die Knappheit an innerstädtischen Flächen und die Konkurrenzsituation zwischen der Wohnbebauung und der Ansiedlung von Logistikflächen zwingen die Entwickler, über alternative Baukonzepte nachzudenken. „Alles was bezahlbar und machbar ist, wird ausprobiert werden, ob das der intelligent genutzte Parkraum ist, ob es mehrstöckige Logistikimmobilien sind, ob es gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbe, Wohnen und Logistik sind“, sagt zum Beispiel Francisco Bähr, geschäftsführender Gesellschafter von Four Parx. Vor allem die Idee, nach oben auszuweichen, beschäftigt auch die anderen Logistikimmobilienexperten. Prologis-Manager Karmann kann dabei auf die Erfahrungen zurückgreifen, die sein Unternehmen vor allem in Japan gesammelt hat. „Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich dieser Trend in Deutschland durchsetzt – höhere Baukosten spiegeln sich in höheren Mieten wider“, sagt er.

Das gleiche Argument gilt für die Idee, wie in Paris unterirdische Verteilzentren anzulegen. Das wäre laut Andreas Fleischer zwar möglich, aber sehr kostenintensiv und damit bei dem derzeitigen Stand der Mietniveaus zurzeit nicht umsetzbar. Größere Chancen sieht Fleischer für multi-funktionale Hallen mit eng verschränkten Büro-, Lager- und Produktionsflächen oder sogar einer gemischte Bebauung mit Retail-, Wohn- und Logistikflächen. Panattoni-Manager Bohne sieht daneben noch eine weitere Alternative: „In stadtnahen Lagen bietet sich eine intelligente und kreative Umnutzung oder das Redevelopment – also die grundlegende Sanierung oder Neuentwicklung – von Industrie- oder Handelsimmobilien an.“       

Der Einfluss von Drohnen, Lieferroboter und Elektrofahrzeugen
Was die Auswirkungen neuer technischer Möglichkeiten in der Logistik auf die Baukonzepte anbelangt, sind die Meinungen der Immobilienexperten mitunter geteilt. Weitgehend Einigkeit herrscht darüber, dass die Elektromobilität künftig in der innerstädtischen Versorgung eine wesentlich größere Rolle spielen wird. Daher müssen die Entwickler besonders darauf achten, dass die Logistikanlagen über die benötigte Ladeinfrastruktur verfügen oder schnell entsprechend nachgerüstet werden können. „Das aber birgt große Herausforderungen, was die Stromversorgung betrifft“, gibt Fleischer zu bedenken. Es müsse einerseits mit den lokalen Netzbetreibern geprüft werden, welche zusätzlichen Kapazitäten benötigt werden. Andererseits müsste der zusätzliche Strombedarf mit den Versorgern abgestimmt werden.

Den Einsatz von Drohnen und Lieferrobotern beurteilen die sechs Experten dagegen unterschiedlich. Während diese Techniken für Bähr, Karmann, Bohne und Büntgen-Hartmann so gut wie keine Rolle spielen, beurteilen Hempel und Fleischer die Thematik differenzierter. Beide bescheinigen den Flugdrohnen mögliche Chancen bei der Versorgung ländlicher Gebiete, sehen aber deren Einsatz im  innerstädtischen Bereich zumindest in Deutschland als wenig wahrscheinlich an. Anders beurteilt Hempel die Möglichkeiten bodengestützter Lieferroboter: „Ich rechne damit, dass solche Modelle in 5 bis 10 Jahren zumindest begrenzt eingesetzt werden.“ Das aber bedeute für die Logistikgebäude in Metropollagen, dass sie mit größeren Batterielade- und Servicebereichen ausgestattet werden müssen.        

Logistikimmobilien und die Start-up-Welle
Einigkeit herrschte wieder darüber, welche Folgen die Startup-Welle in der Logistik auf den Logistikimmobilienmarkt haben wird. Neben einem deutlichen Trend zu kürzeren Mietzeiten sehen die Entwickler die Notwendigkeit, kleinteilige, aber flexibel an die Bedürfnisse der Nutzer anpassbare Flächen zur Verfügung zu stellen. Das bezieht sich allerdings nicht nur auf die einzelnen neuen Logistikmodelle, sondern gilt quer über alle Wirtschaftsbereiche hinweg. Die Flächen müssen sich also rasch an die individuellen Bedürfnisse künftiger Mieter anpassen lassen, egal ob diese sie für Logistik-, Produktions- oder administrative Zwecke einsetzen wollen. Hier geht es wieder um den klassischen Fall der Drittverwendbarkeit.

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