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Berlins Logistiker brauchen Platz

Wer den Konsumhunger des Berliner Bären stillen will, braucht im Normalfall viel Lagerfläche. (DVZ-Illustration: Carsten Lüdemann)

14. Januar 2016 | von Christopher Raabe

33 Prozent

der Berliner Lagerhallen erfüllen die modernen Standards. Fast ebenso groß ist der Anteil der einfachen, unsanierten Flächen.

 

6,22 Mio.

Quadratmeter überbaute Logistikflächen stehen im Großraum Berlin zur Verfügung.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

Der Autor

Christopher Raabe, Head of Industrial Letting bei BNP Paribas Real Estate

Als wichtigstes Ballungszentrum in Ostdeutschland sind die Hauptstadt Berlin und ihr Umland ein attraktiver Lager- und Logistikstandort, der sich in den vergangenen Jahren positiv entwickelt hat. Damit ist aber auch ein Wettbewerb der Nutzer von Logistikimmobilien um die verfügbaren Lagerflächen verbunden. Welche Anlagen wo in welcher Größe zur Verfügung stehen, zeigt die aktuelle Vollerhebung aller geeigneten Objekte im Berliner Raum – das Angebot ist transparent geworden.

Der Flächenbestand in der Logistikregion Berlin summiert sich auf rund 6,22 Mio. m². Insgesamt 474 Objekte ab 5000 m² wurden erfasst und in die Analyse einbezogen. Die durchschnittliche Objektgröße liegt bei rund 13.100 m², wobei es leichte Unterschiede zwischen den einzelnen Lagen gibt. So sind Objekte innerhalb des Kerngebiets durchschnittlich etwas kleiner als Liegenschaften in der Peripherie oder im Sondergebiet Schönefeld. Bemerkenswert ist, dass sich mit gut 54 Prozent mehr als die Hälfte der Flächen im Kerngebiet befindet, was sich historisch erklärt. Auf die äußere Peripherie der Stadt entfallen mit rund 21 Prozent kaum mehr Flächen als auf den stadtnäheren Bereich der inneren Peripherie (20,5 Prozent), was noch einmal die kompakte Struktur der Logistikregion unterstreicht.

Bezogen auf die Größenklassen tragen Objekte zwischen 12.000 und 20.000 m² mit einem Viertel den größten Anteil zum Flächenbestand bei. Danach folgt die nächsthöhere Kategorie von 20.000 bis 35.000 m², die auf 20 Prozent kommt. Zusammen mit dem größten Segment ab 35.000 m² bilden Objekte ab 12.000 m² also 63,5 Prozent des Bestands ab. Die beiden kleineren Kategorien kommen auf knapp 19 Prozent (5000 bis 8000 m²) beziehungsweise gut 18 Prozent (8000 bis 12.000 m²).

Alte Hallen im Kerngebiet

Gut 39 Prozent der analysierten Lager- und Logistikflächen entsprechen dem mittleren Objektstandard und machen so den Großteil des Bestands aus. Moderne Flächen haben mit rund 33 Prozent einen etwas geringeren Anteil. Ins Auge springt, dass der Bestand an einfachen und unsanierten Flächen mit gut 27 Prozent recht hoch ist – und sich zum großen Teil im Berliner Kerngebiet massiert. Ursache dürfte sein, dass es im innerstädtischen Bereich nur unter Einhaltung von hohen Umweltauflagen möglich ist, neue Logistikanlagen anzusiedeln, und es gleichzeitig Bestandsschutz für die bestehenden Altanlagen gibt.

Gegen Ende 2014 standen auf dem Berliner Logistikflächenmarkt in Gebäuden ab 5000 m² rund 223.000 m² Fläche leer. Das entspricht einer Quote von 3,6 Prozent. Auffällig ist, dass es sich dabei überwiegend um Immobilien der Kategorie Produktion oder Light Industrial handelt. Geografisch gesehen ist der Anteil leerstehender Flächen in der äußeren Peripherie am höchsten (6,6 Prozent). Im Kerngebiet gibt es zwar absolut betrachtet mehr Leerstand, aber die Quote ist hier mit 4 Prozent niedriger. Im Sondergebiet Autobahnkreuz Charlottenburg hingegen sind kaum Flächen kurzfristig verfügbar (0,9 Prozent). In der Peripherie und im Sondergebiet Schönefeld gab es keine größeren Leerstände.

Große Logistikzentren sind gefragt

Bei der Betrachtung des Leerstands nach Größenklassen fällt auf, dass Objekte ab 20.000 m² seltener ungenutzt sind als solche der mittleren Größenkategorien. Die höchste Leerstandsquote wurde mit 6,5 Prozent in der Klasse 8000 bis 12.000 m² registriert. Auch im nächstgrößeren Segment zwischen 12.000 und 20.000 m² ist der Anteil mit 4,9 Prozent vergleichsweise hoch. Hierbei handelt es sich in beiden Fällen sowohl um Single-Tenant-Objekte – also nutzerspezifische Anlagen – als auch um Teilflächen in Bestandsgebäuden. In den zwei größten Kategorien wurde jeweils nur ein leerstehendes Objekt erfasst. So kommen Flächen über 35.000 m² auf eine Quote von 3 Prozent und solche zwischen 20.000 und 35.000 m² auf 1,9 Prozent. Vergleichsweise gering ist auch das kurzfristig verfügbare Angebot in Hallen von 5000 bis 8000 m² (1,5 Prozent).

Die Analyse des Leerstands nach Ausstattungsqualität bestätigt, dass moderne Logistikobjekte den höchsten Vermietungsstand aufweisen. Die Leerstandsquote liegt hier bei 0,6 Prozent und ist damit zu vernachlässigen. Lediglich in zwei Objekten dieser Kategorie waren noch Kapazitäten vorhanden. Auch bei Immobilien mittlerer Qualität beläuft sich der Anteil auf lediglich 2,5 Prozent. Bemerkenswert ist dagegen die geringe Leerstandsquote bei einfachen Flächenqualitäten, die bei nur 4 Prozent liegt.

Ebenso auffällig ist aber auch die mit fast 28 Prozent hohe Quote leerstehender unsanierter Objekte. Zum Teil sind diese Immobilien kaum noch marktgängig und dürften ohne eine grundlegende Sanierung auch künftig kaum genutzt werden. Da Renovierungen im Logistikbereich grundsätzlich etwas weniger aufwendig sind als bei anderen Nutzungsarten, kann hier aber noch nicht zwangsläufig von einem Sockelleerstand gesprochen werden.

Hinter Hamburg und Frankfurt

Mit seinem Bestand von 6,22 Mio. m² rangiert der Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt hinter Hamburg und Frankfurt/Main. In Frankfurt ist der Flächenbestand um rund 66 Prozent höher, in Hamburg um rund 35 Prozent. Die durchschnittliche Objektgröße ist jedoch an allen drei Standorten ähnlich. Die Leerstandsquote ist in Berlin höher als in Frankfurt, aber geringer als in Hamburg. Hervorzuheben ist der deutlich höhere Anteil moderner Flächen am Gesamtbestand, der in Berlin bei gut einem Drittel liegt. An den beiden anderen Standorten sind es gut 27 Prozent.

Die Ergebnisse der Analyse der Region Berlin zeigen einen kompakten Markt mit einem hohen Anteil an jungen Hallen. Er ist aber auch durch unsanierte Objekte geprägt, die sich nur bedingt vermarkten lassen. Das Angebot an modernen Flächen ist sehr gering, wie die Leerstandsquote belegt. Generell konzentriert sich der Leerstand überwiegend auf die äußere Peripherie sowie auf das Kerngebiet und betrifft hauptsächlich Objekte der mittleren Größenklassen. (ben)

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