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„Es kommt Dynamik in die Citylogistik-Diskussion“

Neumeier: „Die Wachstumsraten im E-Commerce bedeuten, dass über neue Liefer- und Distributionswege nachgedacht werden muss.“ (Foto: Logivest)

23. September 2015 | von Stefan Bottler

Kuno Neumeier

Der Immobilienmanager ist geschäftsführender Gesellschafter der Logivest GmbH, die er 2011 in München gründete, sowie der im April 2014 gegründeten Logivest Concept GmbH. Zuvor war Neumeier als geschäftsführender Gesellschafter bei Realogis tätig. Bevor er in den Immobiliensektor wechselte, sammelte er über 15 Jahre logistische Erfahrung in der Geschäftsführung von Dohmen Distribution und als Geschäftsführer der Loxxess AG.

DVZ: Was sind 2015 die wichtigsten Veränderungen auf dem Markt für Logistikimmobilien?

Kuno Neumeier: Die großen Trends von 2014 setzen sich auch 2015 fort. Als wesentliche Treiber bestimmen E-Commerce und Automotive nach wie vor das Geschehen. Die Flächenknappheit in den Ballungszentren wächst weiter. Das Neubauvolumen, das wir zusammen mit Fraunhofer SCS im Logistikimmobilien-Seismograph erheben, erreichte im ersten Halbjahr mit 1,23 Mio. m² zwar nur rund 35 Prozent des Gesamtjahrs 2014, ich bin jedoch überzeugt, dass am Jahresende wie 2014 wieder ein Wert um die 3,4 Mio. m² erreicht werden kann. Im ersten Halbjahr 2015 hat sich das Engagement internationaler Investoren weiter erhöht. Rund drei Viertel des Transaktionsvolumens von über 1,6 Mrd. EUR geht auf deren Kappe. Das ist ein neuer Höchststand.

Sprechen wir über die Treiber: Wie sehen Sie die Automobilbranche?

Diese lebt sowohl beim Completely Knocked Down als auch beim Ersatzteilgeschäft weiterhin vom Export. Wir müssen die Entwicklung vor allem in China genau beobachten. Wenn die bislang hohe Nachfrage anhält, werden sowohl die Hersteller als auch die Zulieferer weiter wachsen und Bedarf an zusätzlichen Logistikimmobilien haben.

Im E-Commerce dagegen steht das weitere Wachstum außer Frage?

Davon gehen wir aus. Hier sehen wir derzeit weniger die bekannten großen Onlinehändler, sondern eher Unternehmen der „Old Economy“ mit Multichannel-Strategien auf dem Vormarsch. Vor allem Lebensmittelhändler suchen derzeit regionale Standorte für die Organisation von Online-Bestellungen.

Werden sich diese Veränderungen 2016 fortsetzen?

Ja, ich erwarte eine weiterhin stark steigende Flächennachfrage gerade in diesem Segment. Die Wachstumsraten im E-Commerce bedeuten, dass über neue Liefer- und Distributionslösungen nachgedacht werden muss. Deshalb kommt jetzt auch wieder Dynamik in die Diskussionen über Citylogistik-Konzepte.

Wie viel Nachfrage werden die Top-Regionen noch auffangen können?

Die Situation wird vor allem in den Ballungszentren schwieriger, wir brauchen neue Konzepte mit regional abgestimmten Planungen. Aus diesem Grund hat Logivest jetzt die Plattform gewerbegebiete.de online geschaltet. Viele Gewerbegebiete sind prädestiniert für eine gebündelte logistische Infrastruktur. Wirtschaftsförderer können ihre Standorte und Flächen auf dieser Plattform zentral vermarkten, interessierte Nutzer und Ansiedlungsinteressenten finden alle nötigen Informationen bis hin zu Daten und Fakten über die verfügbaren Arbeitskräfte.

Welche Faktoren werden wichtig bei der Standortauswahl?

Den richtigen Standort zu finden ist ein komplexer Prozess. In Zukunft werden aus meiner Sicht neben den Hard Facts wie Lage, Anbindung an die Verkehrsträger, Grundstücks- oder Mietpreisen et cetera vor allem die mögliche Nutzung von Synergien, die Arbeitskräfteverfügbarkeit und die allgemeine Logistikakzeptanz vor Ort eine Rolle spielen.

Worauf müssen sich Entwickler und Mieter verstärkt einstellen?

Wenn die Logistikkosten steigen, dann sicher nicht aufgrund hoher Mietpreise. Die Nutzer profitieren zumindest außerhalb der Hotspots bei den Mieten und Laufzeiten von der aktuellen Marktsituation. Allerdings ist die Entwicklung regional unterschiedlich. Im Süden ein konstant hohes Mietpreisniveau, das in Ausnahmefällen sogar steigen kann. Im Norden sind auch in den Ballungszentren keine Mietsteigerungen zu erwarten. Bei den rund 240 spezialisierten Projektentwicklern wird es weiterhin einen regen Wettbewerb geben. Die Grundstückssuche wird schwieriger, spekulative Entwicklungen dürften zunehmen, die Abstimmungs-, Genehmigungs- und Realisierungsprozesse werden ebenfalls komplexer und unterliegen einem immer größeren Zeitdruck. Auf Investorenseite wird es öfter eine Zusammenarbeit in Form von Joint Venture oder Forward Funding geben. Eigenentwickler werden die Kompetenz der Spezialisten in Teilbereichen nachfragen. Dies alles erfordert viel Flexibilität aufseiten der Entwickler.

Wie stark werden Investoreninteressen den Markt beeinflussen? Was folgt aus den schrumpfenden Gewinnerwartungen?

Die hohe Nachfrage beziehungsweise das geringe Angebot an Immobilien führen weiterhin zu deren Aufwertung. Nehmen Sie etwa Anlagen für Kep-Unternehmen. Weil der E-Commerce eine hohe Marktdynamik ausgelöst hat, werden sogar diese Immobilien, die nur eingeschränkt drittverwendungsfähig sind, deutlich besser bewertet als noch vor wenigen Jahren. Ich glaube auch nicht, dass die sinkenden Renditen in absehbarer Zeit Auswirkungen haben werden. Zum einen wird bei dem anhaltend niedrigen Zinsniveau weiterhin viel Kapital in den Immobilienmarkt drängen. Zum anderen werfen Logistikimmobilien immer noch höhere Renditen ab als etwa Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien.

(ben)

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