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„In den Städten werden kleinteilige Hallen benötigt“

(Foto: Segro)

18. November 2015 | von Sven Bennühr

Andreas Fleischer

Der Bauingenieur ist seit dem Frühjahr 2014 als Business Unit Director Nordeuropa beim Immobilienunternehmen Segro für den Ausbau der Logistikimmobiliensparte verantwortlich. Zuvor war Fleischer sieben Jahre lang Manager bei Goodman Deutschland, zuletzt in der Funktion des Geschäftsführers. Davor war er bei der Lidl-Stiftung beschäftigt, wo er als Projektleiter die Entwicklung von Logistikimmobilien in Europa betreute.

DVZ: Logistikimmobilien sind üblicherweise mehr oder weniger große Kästen, in die Waren auf der einen Seite rein- und auf der anderen Seite wieder rausgehen. Ist es ein ehernes Gesetz, dass diese Anlagen so konzipiert werden müssen?

Fleischer: Wir sehen seit einigen Jahren eine sehr hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien. Doch zurzeit trennt sich die auf: Bei den „Big Boxes“, also den großflächigen Logistikanlagen, ist die Situation so, wie wir sie alle kennen. Diese werden für Lagerhaltung, europäische Distribution und E-Commerce genutzt. Auf der anderen Seite sehen wir einen klaren Trend zum Aufbau einer urbanen Versorgung, sprich, es geht um kleinteiligere Hallen und Logistikflächen, die in den Städten benötigt werden.

Wir leben in Zeiten der Same-Day- oder in einigen Fällen sogar der Same-Hour-Delivery. Müssten nicht überall in den Ballungsgebieten kleine Lager entstehen, damit die Versender ihr Lieferversprechen einhalten können?

Wir glauben, dass die Entwicklung genau in diese Richtung geht, und genau deshalb haben wir uns unter anderem auf dieses Segment fokussiert. Ein wesentlicher Teil unseres Geschäfts sind eben die innerstädtischen, urbanen Lagen. Den Trend selbst treiben am Ende aber alle Menschen: Wir alle kaufen online ein, wir alle wollen nicht auf die Produkte warten – und Versender wie Zalando oder Amazon orientieren sich mit ihren Angeboten daran. Das führt zwangsläufig dazu, dass sie Lagen und Lagerflächen innerhalb der Großstädte suchen, idealerweise in der Nähe des Hauptbahnhofs. Dass das Ganze kleinteiliger werden muss, liegt in der Natur der Sache, wobei man auch sagen muss, dass Immobilien wie zum Beispiel ehemalige Büroflächen in den Fokus rücken, weil es einfach zu wenig geeignete Flächen gibt in den zentralen Lagen.

In den urbanen Segro-Parks werden Logistikhallen mit anderen Gewerbebauten kombiniert, so dass die Logistik ein wenig versteckt wird. Den Verkehr aber kann man nicht verstecken. Inwieweit sehen Sie es als Aufgabe der Logistikimmobilienentwickler an, sich über Verkehrskonzepte Gedanken zu machen?

Das ist natürlich unerlässlich. Wenn wir über Flächen für die urbane Logistik reden, dann reden wir über andere Dinge, als wenn es sich um ein Logistikzentrum vor den Toren der Stadt dreht. Dabei spielt aber der Fernlastverkehr eine sehr untergeordnete Rolle, während die kleinen Verteilerfahrzeuge, welche die Waren zum Empfänger bringen, in den Vordergrund rücken.

Wenn wir uns Gedanken zu Verkehrskonzepten für innerstädtische Logistikanlagen machen, dann reden wir auch mit Politikern und Bürgern vor Ort, wie man die geplanten Nutzungen auch umsetzen kann. Denn eins ist klar: Die Bürger sind durchaus besorgt, wenn es um Verkehre und Lärmbelästigung geht, und dieser Besorgnis müssen wir Rechnung tragen.

Das Stichwort Lärm ist ganz besonders wichtig bei der Innenstadtbelieferung. Wahrscheinlich werden wir es vor diesem Hintergrund noch erleben, dass Innenstädte zum großen Teil mit leisen Elektrofahrzeugen versorgt werden. Wie groß ist der Aufwand, Logistikanlagen für diese Eventualität vorzurüsten?

Lassen Sie mich da ein Beispiel vorausschicken. Die Firma Hermes testet derzeit in London Elektrofahrzeuge, und die Ergebnisse zeigen, dass solche Fahrzeugkonzepte durchaus für die Innenstadtversorgung geeignet sind. Das haben wir bei einigen Gewerbeparks – beispielsweise in Düsseldorf – berücksichtigt. Dort haben wir in Kooperation mit den Stadtwerken vor Ort Elektro-Ladesäulen installiert, und die Mieter wissen das sehr wohl zu schätzen, dass es diese Infrastruktur gibt.

Was muss man für die Infrastruktur veranschlagen und wie schlägt sich das nieder?

Die Situation in Düsseldorf ist besonders, da wir aufgrund der Kooperation mit den Stadtwerken die Infrastruktur kostenneutral bekommen haben – auch der Strom kostet zurzeit nichts. Künftig wird so eine Infrastruktur natürlich zu Buche schlagen, aber sie wird ein Element sein, das wir zur Verfügung stellen müssen – schließlich wertet es unsere Parks auch qualitativ auf. Irgendwann reden wir dann auch über Abrechnungsmodelle für den Stromverbrauch.

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