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Intelligente City-Hubs gesucht

Moderne Logistikflächen im urbanen Umfeld müssen viel mehr bieten, als reine Lagerflächen.

04. Mai 2017
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Frank Weber ist Head of Industrial Agency bei Jones Lang Lasalle (JLL) Germany.

Es besteht der dringende Bedarf, neue Modelle für Stadtlogistik zu entwickeln. Diese müssen nachhaltiger sein und für maximale Effizienz sorgen, aber zugleich auch negative Umwelt- und soziale Auswirkungen minimieren. Viele der größten Städte deutschland-, aber auch europaweit, sehen sich mit einer wachsenden Bevölkerung sowie steigenden Wirtschaftsaktivitäten, einer zunehmenden Nachfrage nach Güterbeförderung und komplexeren logistischen Lösungen konfrontiert, die mit Veränderungen im Verbraucherverhalten und Erwartungen bezüglich des E-Commerce zusammenhängen.

In den vergangenen Jahren ist das Interesse von Entwicklern und Investoren an der Stadt- oder urbanen Logistik gestiegen. Das Thema steht mittlerweile auch auf städtischer, nationaler und europäischer Ebene auf der politischen Agenda. Dieses Interesse wurde vom Wachstum im E-Commerce und Onlinehandel beflügelt und insbesondere durch den steigenden Bedarf an Immobilien für die Logistik auf der letzten Meile vorangetrieben. Die Digitalisierung, also die Erhebung, Verfügbarkeit und Verarbeitung vieler Daten, wird die Städte weiter verändern. Nicht zuletzt der Wandel logistischer Geschäftsprozesse wird dabei eine bedeutende Rolle spielen.

Nach jüngsten Erkenntnissen der Unternehmensberatung McKinsey soll das Paketvolumen in Deutschland von derzeit etwa 2,8 Mrd. pro Jahr auf rund 5 Mrd. Pakete in zehn Jahren steigen. Für die Bewältigung dieses Volumens sind intelligente Verteilsysteme genauso notwendig wie engagierte Projekte, viele Verbündete, mutige Investoren und eine vorausschauende Politik. Der technische Fortschritt unterstützt die Prozesse einer dynamisierten Citylogistik mit ihren verschiedenen Komponenten wie Verkehrstelematik, CO2-freien Antrieben, Plattformen, über die die Paketverteilung organisiert wird, urbanen Hubs oder online verbundenen Paketstationen an Verkehrsknotenpunkten wie Bahnhöfen und Flughäfen.

Die Rolle der Immobilienbranche
Die Immobilienbranche wird bei dieser Entwicklung eine wichtige Rolle spielen. Es gilt, Flächenpotenziale zu heben, die derzeit für die Nutzung als Citylogistik-Zentren noch nicht erkannt sind. Die Umwandlung von baulich geeigneten Parkhäusern sowie die Umnutzung nicht mehr ausgelasteter Handelsflächen oder nur wenig genutzter Flächen in Tief- oder auf Dachgeschossen sind einige der Optionen. Geht es dagegen um die Bebauung von Restflächen in den Städten, konkurriert die Logistik mit Data Centern oder klassischen Projektentwicklungen wie Hotel, Büro oder Handel.

In Anbetracht dieser sich abzeichnenden konkurrierenden Nutzungen in der Stadt hat der Gesetzgeber mit der Novellierung der Baunutzungsverordnung eine neue Gebietskategorie geschaffen – das urbane Gebiet, das alle in einem entsprechenden Gebiet infrage kommenden Nutzungen wie Wohnen, Arbeit, Kultur und Einkauf, aber auch Versorgung verträglicher als bisher unter einen Hut bringen soll. Das zielt auch auf die urbane Logistik, über die die Feinverteilung der Waren und Güter im städtischen Raum läuft. Daneben ist zudem auch der stationäre Handel gefragt, Food wie Non-Food. Denn das Einkaufserlebnis ist nach wie vor ein hohes Gut: Menschen möchten zunehmend Unterhaltung und Begeisterung beim Einkauf verspüren – und das mit den Vorzügen des Onlineshoppens verknüpfen. Den Einkauf im Geschäft erledigen, die Ware dort bezahlen und über ein City-Hub mit einem Zeitfenster nach Hause liefern lassen – auch das ist Citylogistik.

Das Projekt Log-Lab
Inzwischen haben sich verschiedene Akteure der Logistik- und Logistikimmobilienbranche zusammengetan, um eine praktische Lösung für die innerstädtische Versorgung zu erarbeiten. Beim Projekt Log-Lab geht es um die Kreation einer Citylogistik-Immobilie mit Investor, Betreiber, Intralogistikspezialist und Retail-Kunden, die sich beispielsweise die Kommissionierung und Distribution teilen und dazu entweder die Flächen selbst mieten – Stichwort Self Storage – oder ganzheitliche Dienstleistungen vom Betreiber erhalten. Getragen wird das Modell von einem nach wirtschaftlichen Kriterien entwickelten Business Case. Die technischen und baulichen Anforderungen werden schließlich in einem planerischen Tool behandelt, das die denkbaren Lösungen mittels Simulationen auf Praxistauglichkeit untersuchen soll. (ben)

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