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Logistikflächen gesucht

Die Metropolregion Frankfurt zählt zu den stark gefragten Standorten für Logistikimmobilien in Deutschland. (Foto: Corbis)

23. Juni 2014 | von Jan Van Geet, Chief Executive Officer Projektentwickler VGP

Frankfurt und der Region Rhein-Main geht es scheinbar gut - der Ballungsraum mit seinen fast sechs Mio. Einwohnern und den rund 365.000 angesiedelten Unternehmen wächst. Er ist einer der dynamischsten Wirtschaftsstandorte in der Bundesrepublik. Auch die Logistikbranche wächst hier seit Jahren. Doch immer häufiger stoßen kleine und mittlere Logistik- oder Produktionsunternehmen, die logistische Prozesse für sämtliche Branchen durchführen, an die Wachstumsgrenzen ihres angestammten Standorts. Gerade die Verfügbarkeit von geeigneten und bezahlbaren Logistikflächen ist daher für viele erfolgskritisch für die Geschäftsentwicklung. Dabei möchten die Unternehmer nicht auf die Vorzüge des Großraums Rhein-Main verzichten.

Die VGP-Gruppe, ein europäischer Entwickler und Betreiber von Logistik- und Gewerbeparks, verzeichnet aktuell eine große Nachfrage nach Grundstücksflächen für den Neubau von Logistikzentren und Lagerhallen im Großraum Rhein-Main. Die Nachfrage der potenziellen Pächter spiegelt fünf wesentliche Trends bei der Suche nach dem idealen Logistikstandort wider.

1. Wachstum durch Konsolidierung

Aufgrund der dichten Besiedelung mit vielen kleinen Städten geht etlichen Mittelständlern im Rhein-Main-Gebiet regelrecht der Raum aus. Oft sitzen die Unternehmen im Stadtkern und haben ihre Produktionsflächen über die Jahre auf mehrere, zum Teil veraltete, Hallen ausgedehnt. Jetzt müssen sie ihre bestehenden Flächen konsolidieren. Sie können nur weiter wachsen, indem ihre Distributionszentren oder Logistikdienstleistungen auf einer neuen Großfläche von 20.000 bis 40.000 m² mit optimaler Raumaufteilung entstehen.

Vor allem Grundstücksflächen bis zu 20.000 m² werden nachgefragt, im Durchschnitt beträgt die projektierte Fläche rund 5000 m². Die neue Fläche sollte möglichst nah am bisherigen Standort liegen. Denn die meisten Unternehmer wollen ihre Arbeitskräfte auch in den neuen Räumen behalten und als lokaler Wirtschaftspartner ihren Beitrag für die Entwicklung des Ortes leisten.

2. Erhöhter Just in Time-Druck

Der Bedarf an Just in Time-Lieferungen nimmt erheblich zu. Professionelle wie private Kunden erwarten im Zeitalter von E-Commerce eine immer schnellere, pünktliche und bedarfsgenaue Lieferung. Die exzellente Verkehrsanbindung der Lager- oder Logistikhallen an Hauptverkehrsrouten wie Autobahn oder Schnellstraße entscheidet oftmals über die Verlegung eines Standortes. Gegenüber der Zufahrt durch den verstopften oder mit Ampeln behinderten Stadtverkehr sparen die Logistikdienstleister kostbare Minuten ein und stärken so ihre Wettbewerbsfähigkeit.

Der Wunsch nach mehr Raum und die Anforderung an die strategisch verkehrsgünstige Lage des Industrie- und Logistikparks sind aktuell die bedeutendsten Nachfragetrends. Die VGP Parks in Bingen und Rodgau liegen allesamt verkehrsgünstig an der direkten Zufahrt zu Autobahnen oder Schnellstraßen. Weitere beabsichtigte Investitionen im Rhein-Main-Gebiet erfüllen ebenfalls das Auswahlkriterium der optimalen Anbindung.

3. Fokus auf Kernkompetenz

Unternehmen konzentrieren sich auf ihr Business, auf die eigenen Kernkompetenzen. Die Suche nach geeigneten Flächen sowie die Konstruktion und Verwaltung von Gebäuden gehört nicht dazu. Sie erwarten daher vom Bauherrn oder Projektentwickler Built-to-suit-Lösungen, also Bauen nach den individuellen Bedürfnissen inklusive der Einhaltung aktueller Standards.

Bei modernen Hallen für effiziente Logistik-Dienstleistungen muss beispielsweise eine Hallenhöhe von 10 Metern gegeben sein. Viele alte Hallen bedienen diese Standards nicht. In der Region Frankfurt/Rhein-Main ist ein deutlicher Anstieg von Mietabschlüssen für Built-to-suit-Flächen zu verzeichnen. Auch für die kommenden Jahre gehen Experten von steigender Nachfrage nach den individuell ausgebauten Flächen aus, so dass Built-to-suit als ein wichtiger Motor für die Neubautätigkeit im Bereich Logistikflächen gesehen wird.

Ein weiterer Trend: Nach Fertigstellung der Hallen übertragen die Pächter zunehmend das Gebäudemanagement an den Projektentwickler oder einen Facility Manager. Bei modernen Industrie- und Logistikparks profitieren mehrere Pächter sogar von den Synergien des externen Gebäudemanagers und können ihre Nebenkosten senken.

4. Finanzkraft und Liquidität

Zu wachsen kostet Geld, aber Investitionen in größere Flächen binden einen Großteil der dringend benötigten Liquidität. Dies betrifft besonders das Segment für mittelgroße Gewerbeflächen von 5000 bis 10.000 m². Hier muss ein Finanzierungspartner gefunden werden.

Wie Custom Chrome Europe, dem Großhändler für Harley Davidson Ersatzteile im VGP Park Bingen, ergeht es vielen Logistikanbietern oder Unternehmen mit logistischen Prozessen. Erst durch die finanzielle Kooperation mit der VGP-Gruppe konnte der bevorzugte neue Standort gesichert werden. Finanzierungslösungen von Projektentwicklern, die mit entsprechender Finanzkraft bei Neubauprojekten in Vorleistung treten, werden im Wettbewerb um Flächen in teuren Ballungsräumen zunehmend nachgefragt.

5.Umweltauflagen und Kostendruck

Bislang war die Nachfrage nach explizit umweltfreundlichen Logistikimmobilien eher verhalten und keinesfalls der Haupttreiber für die Suche nach neuen Flächen. Aufgrund steigender Energiekosten sowie gesetzlicher Vorschriften hat sich aber die Bereitschaft der Pächter, in den Umweltschutz zu investieren, gewandelt. Oftmals ist die Modernisierung von alten und zu klein gewordenen Gebäuden nicht rentabel im Verhältnis zu einem Neubau, der den modernen Klimaschutz- und Energiesparregelungen entspricht und mit dem das Unternehmen wachsen kann.

Die Metropolregion Frankfurt/ Rhein-Main zählt aufgrund ihrer zentralen Lage mit dem dichten Straßen- und Schienennetz sowie dem Frankfurter Flughafen, der über die Hälfte des Frachtaufkommens in Deutschland abwickelt, auch künftig zu den stark gefragten Standorten für Logistikimmobilien in Deutschland. Bei der Suche nach dem idealen Standort unterstützen Projektentwickler für Logistik-Parks als zentrale Anlaufstelle die Unternehmen. Sie sorgen dafür, dass sämtliche Anforderungen an einen guten Standort für moderne Logistikdienstleistungen erfüllt werden.

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