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Näher an den Käufer

Die Flut der online bestellten Waren nimmt zu – und auch der Bedarf an geeigneten Logistikimmobilien wächst sprunghaft. (Foto: DPA)

29. September 2015 | von Alexander Nehm*

50 Prozent

der E-Commerce-Logistikanlagen haben eine überdachte Fläche von 50 000 m² und mehr.

Quelle: Logivest

Kaum ein anderer Wirtschaftsbereich stellt so hohe Anforderungen an die Logistikimmobilienbranche wie der E-Commerce. Die Umsatzzahlen des Onlinehandels legen von Jahr zu Jahr deutlich zu: Waren es 2005 noch 14,5 Mrd. EUR, so verzeichnete der Absatzkanal laut Handelsverband HDE 2014 bereits einen Umsatz von 39 Mrd. EUR. Für 2015 wird mit einer weiteren Steigerung auf 43,6 Mrd. EUR gerechnet. Davon profitiert vor allem auch die Kurier-, Express- und Paketbranche (Kep-Branche). Der Bundesverband Paket und Expresslogistik (Biek) rechnet damit, dass das Mengenaufkommen bis 2019 um 6,4 Prozent pro Jahr auf knapp 3,8 Mrd. Sendungen zulegt. Basis der Schätzung sind ein erwartetes weiteres Wachstum des Onlinehandels, die zunehmende Internationalisierung der Kep-Transporte, ein prognostiziertes Wirtschaftswachstum in Deutschland sowie die anziehende Konjunktur in einigen europäischen Ländern.

Handel will Multichannel-Lager

Es ist aber nicht nur das wirtschaftliche Wachstum, das Einfluss auf die Logistikinfrastruktur der Branche hat. Vielmehr bauen auch der stationäre Handel und das produzierende Gewerbe eigene Online-Vertriebskanäle auf – so wie auch einige Onlinehändler ihren Kunden inzwischen stationäre Basen durch eigene Shops oder Handelspartner bieten. Die Philosophie dahinter lautet „Multichannel“. Der Käufer soll auf dem von ihm gewünschten Weg zum Produkt finden. Es sind also längst nicht mehr nur die großen Player wie Amazon, Ebay und Zalando, die den Markt beeinflussen. Täglich kommen neue Anbieter und Onlineshops hinzu – der Onlinehandel ist einem permanenten Wandel unterworfen.

Zu Beginn der E-Commerce-Welle galt die Region Nordhessen als Zentralhub für die bundesweite Distribution. Auch die Region Erfurt konnte in diesem Segment zahlreiche Ansiedlungen verzeichnen. Mittlerweile sind die Distributionszentren der E-Commerce-Händler in Form eines Gürtels, der von Westen nach Osten zentral durch Deutschland verläuft, zwischen der A2 im Norden und dem Main im Süden verteilt. Damit eine schnelle Belieferung der Kunden (meist innerhalb von 24 Stunden) durch späte Cut-off-Zeiten möglich ist und die Kosten gering bleiben, konzentrieren sich viele große Onlinehändler mit einem umfangreichen Warenangebot auf die Mitte Deutschlands und errichten dort große Fulfilment-Center.

Mit rund 50 Prozent ist der Anteil der Logistikzentren mit mehr als 50 000 m² hier so hoch wie in keiner anderen Branche. Bekannte Ansiedlungsbeispiele sind die Lager von Zalando (2011) sowie vom Buchgroßhändler Koch, Neff & Volckmar (2013) in Erfurt. Die schnelle Lieferung zum Kunden übernehmen von diesen Zentrallagern aus dann flexible und leistungsfähige Kep-Dienstleister.

Mittlerweile rücken die E-Commerce-Händler jedoch zunehmend näher an die Verbraucher und lösen sich teilweise von der Zentralstandortstrategie. Denn die Nähe zum Kunden ist von besonderer Bedeutung, soll doch immer schneller und kostengünstiger geliefert werden. Dabei machen Konzepte wie Same Day Delivery oder Zeitfensterzustellung die Runde – mit Auswirkungen auf die Standortwahl.

Betrachtet man die Neubauaktivitäten auf dem Logistikimmobilienmarkt für E-Commerce-Unternehmen, so zeigt sich seit 2013 ein in zweifacher Hinsicht geändertes Bild: Zum einen werden mehr und mehr kleinere Flächen für die Erweiterung im Waren- und Serviceangebot, aber vor allem als Lagerflächen für kleinere Anbieter nachgefragt. Diese kommen hauptsächlich aus der „Old Economy“ und wenden sich nun dem Multichannel-Geschäft zu. Diese Ansiedlungen konzentrieren sich wieder vornehmlich im „Mittelgürtel“ Deutschlands von Münster bis Berlin und von Koblenz bis Leipzig.

Zum anderen führt die zunehmende Bedeutung von immer kürzeren Lieferzeiten zu einem Wandel bei der Flächennachfrage: Neben den riesigen Logistikzentren suchen Onlinehändler verstärkt die Nähe zu Ballungsräumen, um ihre Kunden noch schneller beliefern zu können. Vor allem die großen Marktplayer achten immer mehr darauf, die Verteilung der Standorte insoweit zu optimieren, als eine kurze Lieferzeit der Waren zum Kunden garantiert werden kann. Besonders bei den Marktführern ist diese Regionalisierung zu beobachten.

Kleine Hallen in den Zielgebieten

Die Flächen, die dort realisiert oder angemietet werden, sind mit 2000 bis 10 000 m² deutlich kleiner als die Fulfilment-Center und lagern auch nur einen Teil des Sortiments. Amazon war das erste E-Commerce-Unternehmen, das nicht mehr nur mit einem zentralen Logistikstandort agiert, sondern mittlerweile eine Vielzahl von regionalen Lagerstandorten betreibt. Auch Zalando setzt inzwischen auf mehrere Standorte, etwa in Berlin, Erfurt und Mönchengladbach.

Experten gehen davon aus, dass immer mehr Unternehmen dem Weg der „Pioniere“ folgen werden. Sie benötigen kleinere Cross-Dock- und Verteilzentren nahe den großen Ballungsräumen, um die Ware noch schneller zum Besteller zu befördern. Damit wird der „Gürtel“ in der Mitte Deutschlands, in dem sich die E-Commerce-Logistikansiedlungen bündeln, immer mehr zum „Streuselkuchen“ mit einer Vielzahl von kleineren Einheiten, die sich nach Norden und Süden in der Nähe der Ballungszentren ausbilden werden.

Dies können jedoch nur Unternehmen bewerkstelligen, die über das nötige Volumen verfügen. Sie werden große Distributionszentren betreiben, aus denen bestimmte Produktgruppen direkt ausgeliefert werden, andere Artikel mit höherer „Drehzahl“ aber in kleineren Verteilzentren vorhalten. Unternehmen, die nicht über die Mengen für eine Regionalisierung der Distributionsstrukturen verfügen, werden sich weiter in der Mitte Deutschlands ansiedeln.

*Geschäftsführer Logivest GmbH, München

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