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Onlinehändler brauchen Ballungsräume

Kuno Neumeier (Foto: Logivest)

06. Oktober 2014

Kuno Neumeier ist Geschäftsführender Gesellschafter der Logivest GmbH

100.000

 

Artikel führen manche E-Commerce-Anbieter in ihrem Sortiment. Entsprechend große Lagerflächen benötigen sie.

 

 

Seit 2005 stieg der Umsatz im E-Commerce von 14,5 Mrd. EUR auf 33,1 Mrd. EUR im vergangenen Jahr. Dabei sind es längst nicht mehr nur die großen Player wie Amazon, Ebay und Zalando, die den Markt beeinflussen. Täglich kommen neue Anbieter und neue Onlineshops hinzu, und auch der stationäre Handel besetzt zunehmend das Internet - die Welt des Onlinehandels ist einem permanenten Wandel unterworfen.

Die Anzahl an Paketen wächst rasant - nicht nur die zunehmenden Bestellungen, sondern auch die hohen Retourenquoten führen zu einer deutlichen Steigerung des Paketvolumens. 2013 belief sich nach Berechnungen der MRU GmbH das gesamte Sendungsvolumen in Deutschland auf knapp über 2,1 Mrd. Sendungen. Das durch den interaktiven Handel ausgelöste Paketvolumen an Privatkunden betrug rund 1,1 Mrd. Pakete.

Hinzu kommen Anforderungen wie taggleiche Zustellung oder die Belieferung in einem Zeitfenster. All die versendeten Waren müssen zudem gelagert, verpackt und versendet, bei Retouren geprüft und wieder eingelagert werden. Außer dem erhöhten Versandaufkommen müssen also auch die Prozesse und die Infrastruktur angepasst werden.

Mehr kleinere Flächen in der Mitte

Von besonderer Bedeutung ist die Nähe zum Kunden, soll doch immer schneller und kostengünstiger geliefert werden. Dabei müssen sich die Kosten für Grundstücke und Arbeitskräfte im Rahmen halten. Damit eine schnelle Belieferung der Kunden möglich ist und die Kosten gering bleiben, konzentrieren sich viele vor allem große Onlinehändler mit einem umfangreichen Warenangebot auf die Mitte Deutschlands und realisieren dort große Fulfilment-Center. Mit rund 50 Prozent ist der Anteil der Logistikzentren über 50.000 m² hier so hoch wie in keiner anderen Branche.

Betrachtet man die Neubauaktivitäten auf dem Logistikimmobilienmarkt für E-Commerce-Unternehmen, so zeigt sich seit 2013 ein in zweifacher Hinsicht geändertes Bild: Zum einen werden mehr und mehr kleinere Flächen für die Erweiterung im Waren- und Serviceangebot, aber vor allem als Lagerflächen für kleinere Anbieter nachgefragt. Diese kommen hauptsächlich aus der etablierten Wirtschaft (Old Economy) und wenden sich nun dem Multichannel-Geschäft zu, indem sie Handel über das Internet betreiben, eigene Shops aufbauen und so ihre Vertriebswege erweitern.

Lagerung von Teilsortimenten

Diese Ansiedlungen konzentrieren sich aus den oben genannten Gründen wieder vornehmlich im Mittelgürtel Deutschlands von Münster bis Berlin und von Trier bis Hof. Zum anderen führt die zunehmende Bedeutung von immer kürzeren Lieferzeiten zu einem Wandel bei der Flächennachfrage: Riesige Logistikzentren bilden die Ausnahme, Onlinehändler suchen stattdessen verstärkt die Nähe zu Ballungsräumen, um ihre Kunden noch schneller beliefern zu können. Vor allem die großen Marktplayer achten immer mehr darauf, die Verteilung der Standorte insoweit zu optimieren, als eine kurze Lieferzeit der Waren zum Kunden garantiert werden kann. Die Flächen, die dort realisiert oder angemietet werden, sind mit etwa 5000 bis 10.000 m² deutlich kleiner als die Fulfilment-Center und lagern auch nur einen Teil des Sortiments.

Weitere Anforderungen von E-Commerce-Unternehmen an den Standort:

  • Autobahnanbindung mit möglichst geringer Entfernung, stau- und ampelfrei, keine Ortsdurchfahrt
  • Möglichkeit des 24-Stunden- Betriebs
  • günstige Grundstückspreise
  • Serviceangebot (Tankstellen, Waschanlagen)
  • Mitarbeiterverfügbarkeit
  • ÖPNV und
  • Möglichkeit der Verpflegung der Mitarbeiter.

Verträgliches Ausmaß an Flächen

Aufgrund der Angebotsvielfalt vieler E-Commerce-Unternehmen, die teilweise über 100.000 Artikel im Sortiment führen, benötigen diese Händler große Lagerflächen. Um die Hallenfläche in einem verträglichen und effizienten Ausmaß zu halten, sind mehrere Ebenen nötig. Hier scheiden sich bezüglich der Umsetzung allerdings die Geister.

Einige für Onlinehändler realisierte Logistikimmobilien verfügen über eingezogene Betondecken, die die notwendige nutzbare Lagerfläche bieten. Die einzelnen Ebenen sind über Lastenaufzüge erreichbar. Diese von einigen Nutzern favorisierte und als praktikabel angesehene Vorgehensweise bringt jedoch auch Nachteile mit sich - vor allem hinsichtlich der Drittverwendungsfähigkeit. Lagerhallen mit eingezogenen Betondecken können aufgrund der niedrigeren Deckenhöhen nicht mehr von allen Nutzern angemietet werden. Die eingezogenen Decken weisen eine niedrigere Bodenbelastung aus. Zudem wird der Warenfluss eingeschränkt.

Daher befürworten zahlreiche Experten die Nutzung eines Picktowers, um der Anforderung nach großen Lagerflächen oder mehreren Ebenen zu begegnen. Diese Stahlkonstruktionen können nach dem Ende der Mietlaufzeit des Onlinehändlers vollständig zurückgebaut und die leere Halle mit einer guten Hallenhöhe besser weitervermietet werden.

E-Commerce-Unternehmen erwarten von einer Logistikimmobilie oft auch eine erhöhte Zahl an Sozialräumen, leistungsfähigere IT-Anbindung sowie verhältnismäßig viele Stellplätze für Wechselbrücken. Zudem sind aufgrund des hohen Personalaufkommens sowie des LKW-Verkehrs bessere Sicherheitskonzepte nötig wie Übergänge von den Personalparkplätzen zur Immobilie, sodass der Bereich der Andienung nicht überquert werden muss. (rok)

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