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Wettbewerb um knappe Flächen

In der Hafencity Hamburg sind aus den alten Speichern längst attraktive Wohn- und Büroflächen geworden. Foto: Logivest GmbH

08. Mai 2017 | von Dr. Alexander Nehm
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Alexander Nehm ist Geschäfts­führer der Logivest Concept GmbH in München.

Mehr Flexibilität im urbanen Gebiet

In urbanen Gebieten sind laut Gesetzentwurf künftig 63 Dezibel tagsüber und 48 Dezibel in der Nacht erlaubt – und damit rund 10 Dezibel mehr als in heutigen Mischgebieten. Zudem ist geplant, wesentlich größere Gebäude als in Mischgebieten zu genehmigen: Auf einer Fläche von 1.000 m² wäre eine Überdeckung mit baulichen Anlagen von 800 m² möglich. Auch voluminöser könnten die Bauten werden: Auf 1.000 m² sollen 3.000?m² Geschossfläche errichtet werden können.

Eine gut funktionierende Logistik ist notwendig, damit der heimische Kühlschrank täglich mit frischen Lebensmitteln aufgefüllt werden kann oder trotz Ladenschluss die dringend benötigten Lehrbücher am nächsten Tag zur Verfügung stehen. Durch die zunehmende Urbanisierung wachsen allerdings auch die Anforderungen an die Versorgungsinfrastruktur bei gleichzeitig steigendem Bedarf an Wohnflächen.

Trotz dieser engen und immer enger werdenden Wechselbeziehung zwischen Konsum und Logistik liegen räumlich gesehen Welten zwischen den beiden Parteien – nur nicht in den innerstädtischen Häfen Deutschlands. Hier ist Wohnen bereits in die traditionellen Gefilde der Logistik vorgedrungen. Ein gutes Beispiel ist der Bau von zwei Wohnhochhäusern im Düsseldorfer Hafen. Oder die Umnutzung alter Speicher, die früher der Lagerung von Tee, Teppichen und anderen importierten Waren dienten, heute für moderne Logistikprozesse aber wenig geeignet sind. Hier ­entstehen moderne Loftwohnungen oder schicke Büros in attraktiver Lage.

Wohnen im Gewerbegebiet?
Mit einer neuen Kategorie, dem „urbanen Gebiet“, soll das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe auch außerhalb der Hafencitys realisiert werden. Ganz neu ist dies jedoch nicht: Sogenannte „Mischgebiete“ lassen ein Nebeneinander von Wohnimmobilien und Gewerbebetrieben bereits zu. Anders als in Mischgebieten sollen für die Umsetzung der urbanen Gebiete jedoch Lärmschutzstandards wie Dezibel-Obergrenzen und eine Reihe weiterer Einschränkungen gelockert werden.

Eine Erweiterung der Baunutzungsverordnung um die Kategorie des urbanen Gebiets zielt darauf ab, den Spielraum für Gemeinden bei der Erschließung zusätzlichen Wohnraums zu erhöhen. Allerdings ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht klar, wie viele Gewerbegebiete überhaupt für eine solche Nutzung infrage kommen. Ebenso unklar ist, welche der beiden Asset-Klassen, Logistik oder Wohnen, von diesem Modell stärker profitieren wird.

Deutschlandweit vergleichbare Informationen zu Gewerbegebieten zu ermitteln und als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu stellen wird seit 2015 durch die Plattform Gewerbegebiete.de geleistet. Sie stellt infrastrukturelle, wirtschaftliche und auch sozioökonomische Daten bereit. Soll Wohnen im Gewerbegebiet tatsächlich umzusetzen sein, ist beispielsweise eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erforderlich. Das garantieren bei Weitem nicht alle Gewerbegebiete­.

Konsum erfordert Logistik
Nun zur Logistik: Immer mehr Bürger kaufen online ein und wollen die Ware möglichst schnell beziehungsweise pünktlich. Einhergehend mit dem starken Wachstum des E-Commerce erhöht sich auch die Anzahl der Paketsendungen von Jahr zu Jahr. Bis 2020 prognostiziert der Bundesverband Paket und Expresslogistik (Biek) einen Anstieg des Sendungsaufkommens um 5,1 Prozent pro Jahr auf knapp 3,8 Mrd. Sendungen. Damit liegt die geschätzte Entwicklung deutlich über dem bisherigen durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 3,8 Prozent im Zeitraum 2000 bis 2015.

Das beeinflusst natürlich auch die Neubauaktivitäten auf dem Logistikimmobilienmarkt: Mehr als 100.000 m² Neubaufläche verzeichnete der Logistikimmobilien-Seismograph von Logivest im vergangenen Jahr für die Kurier-, Express- und Paketdienste (Kep). Diese Zahlen lassen auch die Kommunen aufhorchen. Sie erkennen zunehmend, dass nicht nur die Bürger, sondern auch die dazugehörige Logistik ihren Platz braucht und hier akuter Handlungsbedarf besteht. Denn die steigende Nachfrage nach einer schnellen Lieferung von Waren des täglichen Bedarfs benötigt eine stadtnahe und leistungsstarke Logistikinfrastruktur – entsprechende Flächen und Immobilien eingeschlossen.

Citylogistik noch immer am Anfang
Um geeignete Umschlagpunkte für die urbane Feinverteilung von Waren zu finden, gibt es eine Reihe von Ansätzen, aber längst noch keine flächendeckenden Lösungen. Der Paketdienstleister UPS betreibt beispielsweise ein Pilotprojekt in Kooperation mit der Hansestadt Hamburg, in dem Container auf öffentlichen Parkplätzen für den Umschlag und die anschließende Auslieferung per Fahrradkurier bereitgestellt werden.

Ein weiteres Projekt zur flächenverträglichen Citylogistik ist in Nürnberg angelaufen: Die Kep-Unternehmen DPD und GLS prüfen unter wissenschaftlicher Begleitung den Einsatz von Mikrodepots und Lastenrädern in der Innenstadt sowie in einem Wohngebiet. In der Südstadt haben DPD und GLS eine größere Tiefgarage zudem in ein gemeinsames Warendepot umfunktioniert. Nach und nach wollen die Stadt und die Paketdienste das Pilotprojekt dann auf andere Wohngebiete ausdehnen.

Ist also gar nicht unbedingt ein so drastischer Schritt wie das urbane Gebiet notwendig? Mittelfristig gesehen könnten die kreativen Ansätze, die Unternehmen derzeit verfolgen, tatsächlich für etwas Spielraum im Kampf um die knappen Flächen sorgen. Langfristig wird dies aber wohl nicht ausreichen. Vor allem Logistikzentren mit Waren aus dem Food- oder Nonfood-Segment, die täglich nachgefragt werden, müssen näher an die Ballungszentren rücken, damit schnelle Lieferzeiten realisiert werden können.

Das häufig fehlende Flächenangebot seitens der Kommunen zwingt potenzielle Ansiedler allerdings dazu, nach alternativen Standorten Ausschau zu halten. An diesem Punkt angekommen, droht eine zunehmende Zersiedelung von Logistikimmobilien. Immer mehr Einzelstandorte sind dann zu erwarten, die folglich auch immer weiter von den klassischen Wirtschaftszentren und Konsumenten entfernt sind. Das Resultat sind zusätzliche und ökologisch ineffiziente Verkehre und häufig brachliegende Synergiepotenziale, beispielsweise mit dem ÖPNV. Nutzer von Logistik­immobilien und Kommunen sollten gemeinsam verstärkt in interkommunalen und infrastrukturellen Zusammenhängen denken.

Hand in Hand gehen
Ein Lösungsansatz liegt in der Aufnahme aller Bedarfe durch zentrale kommunale Stellen wie im Wohnungsbau. Alles andere ist ein eher kurzsichtiger Blickwinkel auf die Planung der Städte der Zukunft. Denn eine gute Versorgungsstruktur mit Waren und Dienstleistungen ist für Konsumenten heute schon zum Standard geworden. Aus diesem Grund müssen die für gewerbliche Nutzung wichtigen Standorte – außerhalb und innerhalb städtischer Zentren – erhalten und auch neue geschaffen werden.

Zur Erarbeitung nachhaltiger Lösungen ist ein verstärkter Dialog zwischen allen Parteien notwendig. Denn eine intensive Kommunikation hilft nicht nur dabei, Projekte besser zu koordinieren, sondern auch, Interessen aufeinander abzustimmen. Wie diese aussehen könnte, zeigt die Stadt Dachau, die seit 2015 an einem Gewerbeflächen-Entwicklungskonzept arbeitet. Bedenken gegenüber zusätzlichen Verkehren und steigendem Lärmpegel begegnet die Stadt mit einem Arbeitskreis, in den sich interessierte Bürger einbringen können.

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